量涨价跌 2020青岛楼市“翘尾”收官
■青岛财经日报/青岛财经网记者

来源:青岛财经日报 2021年01月14日 版次:A01 作者:

李雯

  2020年底,因防疫而暂停的楼市新增供应得到快速修复。据青岛网上房地产数据显示,2020年青岛新房共计成交153394套,同比上年小幅上涨;土地供应方面,截至2020年12月初,青岛完成土地供应8.15万亩,再次突破千亿元大关。在土地供应持续加码、新房供应居高不下的情况下,青岛房价也迎来了再次下探,2020年房价跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%,位居全国第二。

  年成交量同比上扬

  回顾2020年青岛楼市,从年初开始,受到疫情的严重影响,不少房企的推盘计划推后,导致楼市旺季滞后,直到年中才有大批量新盘上市,市场也随之出现了第一轮购房高潮。到了年底,各大开发商为了冲刺销售量,涌现一大批高性价比刚需、改善盘,吸引许多自住型购房者出手,这才使得2020年楼市在“翘尾”行情中落下帷幕。一年下来,2020年青岛新房共计成交153394套,同比上涨0.1%;成交面积为17724551.77平方米,同比上涨1.39%。其中住宅成交量为133806套,同比上涨6.19%。
  数据显示,2020年,西海岸新区新房共成交46612套,占全市2020年新房总成交量的30%;城阳区在“共有产权”的加持下,2020年的表现也堪称“黑马”,紧随其后全年新房共成交了24850套,稳居亚军,单区新房成交量占全市总成交量的16%。

  二手房价一路走低

  欣欣向荣的成交数据背后,另一面的数据却是冰火两重天。2020年12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。在报告监测的城市中,部分城市2020年度房价出现一定程度下跌,其中9城市年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅为9%。如果同历史峰值比较,一些城市房价下跌趋势更明显。在纬房大数据统计中,青岛的跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%,位居全国第二。
  从国家统计局公布的新建住宅房价数据走势来看,与往年相比,2020年上半年青岛新房价格的涨幅基本是逐月变窄的状态,甚至在3月份,还出现了环比走低。从年中开始,新房价格开始有小幅“抬头”,但幅度有限,在平稳地走过第二季度、第三季度之后,到了年末,青岛新建住宅价格再度出现环比走低的现象。记者采访了解到,此番青岛房价下探波动,尤其体现在部分郊区,个别房源售价跌幅一度突破30%以上。此外,2020年青岛二手房价一路“走低”,同比数据出现“十四连降”。

  土地供应量“宽松”

  是什么原因导致房价跌幅如此之大?业内人士分析认为,是因为土拍出让量居高不下,尤其是郊区板块,土地供应持续放量引发供过于求。
  过去三年,青岛土地一直处于供应居高不下的状态。根据2020年12月份青岛市自然资源和规划局官方公布的消息,截至12月初,青岛完成土地供应8.15万亩,再次突破千亿元大关,完成年度任务的101.73%。追溯2019年,青岛全年土地拍卖收入首次突破1000亿元大关,2020年岛城土地市场规模稳步扩大,供应量持续扩大的态势被延续下来。
  资深房产评论员张百忍分析表示,尽管2020年楼市销售数据同比向上,但从整体来看,销售压力有增无减,因为库存更大了。2018年,青岛出让商住用地大约20000亩,总建筑面积2570万平方米,同期销售房屋1770万平方米,房地去化率接近69%,也即是说多出了800万平方米没有变现。2019年,青岛出让商住用地大约20000亩,总建筑面积2940万平方米,同期销售房屋1640万平方米,房地去化率不到56%,又多了1300万平方米没有变现。2020年,青岛出让商住用地大约18500亩,总建筑面积2650万平方米,同期销售房屋1600万平方米,房地去化率60%,又多了1000多万平方米的库存。“三年来土地供应的持续放量,尤其在郊区产生了大量的库存,这就是楼市当下的基本矛盾之所在。”张百忍表示。
  业内人士预计,2021年,青岛新房项目销售情况继续分化,性价比高的刚需项目仍然抢手,价格偏高或者配套条件较差的项目,去化周期较长,预计销售分化的情况将伴随着楼市调控持续,购房者对于品质有着更清醒的认识,其出手时也越发谨慎理性。

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