热闹的小阳春之后，楼市后续增长动力有所减弱。
中指研究院数据显示，百强房企4月销售额环比下降17.4%，同比仍保持着增长，比去年同期上升29.9%。
不止一家房企内部人士告诉记者，这种趋势比较普遍，重点城市的楼市销售表现也较2、3月的热闹景象有所回调。
“看待楼市的回调，需要考虑到前期快速增长的特殊因素。”前述房企人士表示，年后楼市的明显升温，是受到前期积压的需求密集释放影响，后续市场活跃度有所回落，从而导致4月销售环比下行。
2023年前4月，百强房企销售总额为23934.6亿元，同比增长12.8%。
百强房企同比增速分化
“综合来看，各阵营房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，今年前四个月总销售额均有一定提升。”中指研究院企业研究总监刘水表示。
值得注意的是，头部房企销售增速较快，中小房企增速较慢。
2023年1~4月，TOP10房企销售额均值为1023.1亿元，较上年增长17.1%；TOP11~30房企销售额均值为337.8亿元，较上年增长18.5%，增速最快；TOP31~50房企销售额均值为155.8亿元，较上年下降0.6%。
其中，前四个月销售额超千亿的房企有6家，较去年同期增加3家，销售额均值为1243.3亿元；第二阵营（500亿~1000亿元）房企8家，较去年同期增加2家，销售额均值为636.4亿元。第三阵营（300亿~500亿元）房企3家，较去年同期减少4家，销售额均值为390.2亿元。
重点城市普遍进入淡季行情
4月单月，不同城市间的楼市表现亦有分化。重点城市市场进入淡季行情，部分热点一二线城市市场保持一定活跃度。
长三角城市中，多数城市在需求释放后成交面积环比下降，其中上海、无锡在受去年同期低基数影响，成交面积同比增幅较大，但合肥在政策助力下成交面积环比小幅增长。
珠三角城市楼市整体环比呈回落趋势。深圳市场在供给端带动下，交易保持一定活跃度，成交面积环比增长。而佛山、惠州在需求释放后，市场延续性不足，4月成交面积环比降幅均超30%。
京津冀、山东地区多数城市活跃度回落。
其中，北京在供应放量以及网签延迟等因素影响下，新房市场成交面积环比增长近两成，市场活跃度仍在，但4月下旬市场略显疲态。
北京住建委官网数据统计，截至4月26日，北京4月二手房成交12101套，同比去年4月同期上涨1.1%，环比上月同期下降26.2%，预计全月二手房成交量在1.4万套左右，和去年同期基本持平。
麦田房产分析师告诉记者，进入4月以后，购房者心态更加平稳，随着挂牌量的持续增加，业主需要合理定价才能加快成交。
中西部地区中，武汉、长沙在需求集中释放后，新房成交面积环比降幅较大。成都市场表现较好，仍维持较高成交规模。4月，成都前期大规模供应的带动效应延续，新房成交面积保持在较高水平，二手房成交套数超2万套，仍在2019年来月度高位。
而房价方面，4月百城房价走势有承压的趋势。
中指研究院监测数据显示，受市场挂牌量持续走高影响，4月房价环同比跌幅分别扩大至0.14%和1.28%。
从房价涨跌城市个数看，一季度，百城房价环比下跌城市数量整体呈减少态势，但4月份下跌城市有所增加。根据中国房地产指数系统百城价格指数，4月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为44个和76个，较上月分别增加5个和8个，其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共35个，较上月增加4个。
“4月，随着积压需求逐步消化，全国房地产市场活跃度有所下降，重点城市成交规模环比由增转降。”刘水分析说。
二季度楼市有望企稳
中指研究院数据显示，4月，重点城市房地产市场规模在3月冲高后出现回落。
据初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约两成，在上年同期低基数下同比仍增长超四成。2023年1~4月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长超20%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。供给端来看，4月，企业推盘节奏放缓，根据中指数据，重点50城批准上市面积环比下降约三成。
4月末，中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时指出，“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。”
关于房地产领域的定调，会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
“整体来看，会议释放了积极信号，一方面经济运行呈向好态势，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，而房地产亦是扩大需求的重要抓手；另一方面，会议为房地产市场定调，短期房地产政策仍将保持宽松状态，有助于稳定购房者置业信心和预期。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
结合近期各地出台的房地产相关政策来看，各地因城施策持续跟进，多个热点城市优化政策，如北京拟在房山区落地“一区一策”措施，杭州降低落户门槛、上调多孩家庭公积金贷款额度、放松钱塘区和临平区限购政策，合肥调整限购区域、降低首付比例等；另有部分二线城市鼓励房票安置。
据刘水预计，随着各地政策的进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，但多数城市仍面临较大调整压力。
供稿：《21世纪经济报道》
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民企投资逐渐复苏
一二线城市土拍热度或延续
土地市场热度好于新房市场。4月，核心城市土地市场保持火热，优质地块参拍房企数量众多，触顶摇号地块占比保持高位。不过，整体来看，房企拿地仍低迷，近七成百强房企1-4月未拿地，拿地企业仍是央国企和区域深耕的民企。
业内人士认为，土地市场火热一定程度上提振了市场信心，预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续，优质地块仍是房企补仓拿地的竞争点。
核心城市竞争激烈
4月份，上海、杭州、合肥等多城继续集中供地，土拍热度持续走高，部分优质地块竞争激烈。
中指研究院的数据显示，4月，全国22个重点集中供地城市中共有11个城市挂牌出让宅地80余宗。其中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率约7.3%，头部房企回归积极补仓，共吸引超50家房企竞拍，为近六年最多。另外，杭州、合肥和无锡三大长三角核心城市在本轮集中供地中累计成交金额近370亿元，杭州12宗地块仅花费50分钟就全部出让，合肥土拍的参与房企总数超60家。2023年以来，除了上述长三角四城，南京、苏州、宁波等城市核心板块土地同样竞争激烈，竞拍至地价上限。与此同时，1-4月非核心一二线城市土拍市场仍以底价成交为主。
克而瑞研究中心指出，当前土地市场呈现四个特征：第一，城市、区域分化加剧，即便是集中供地城市热度同样差异显著；第二，优质地块参拍靠“抢”和“运气”，整体竞争十分激烈；第三，城市选择高度集中，鲜有三四线城市受到企业的青睐；第四，尽管土拍火热，但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”，“新鲜血液”并不多，大部分房企仍然面临资金压力。
中指研究院的数据显示，1-4月，百强房企拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅较上月收窄1.88个百分点，降幅继续收窄。从新增货值来看，华润置地以累计新增货值503亿元占据榜单第一；建发房产、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。
据克而瑞研究中心统计，货值TOP100集中度依旧较高，其中货值TOP10房企1-4月新增货值占百强比例达到42%，前30强企业货值占比更是接近七成。
不过，克而瑞研究中心指出，土地市场虽热，但企业拿地整体仍低迷。一方面近七成百强房企1-4月未拿地，且百强拿地销售比持续低位，另一方面，投资策略主要集中在一二线城市，拿地企业依旧是“老面孔”央国企和区域深耕的民企。
民企投资逐渐复苏
从拿地企业的特征来看，克而瑞研究中心指出，第一，民企投资的积极性在复苏。一方面是此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕城市拿地。龙湖在上海、杭州、长沙以41亿元拿下三块地，滨江则继续深耕杭州，伟星继2月份杭州拿地后，再次竞得萧山区一宗地，且在合肥土拍中，报名多达7幅地，并在竞品质中竞得高新区地块。
另一方面，本土民企紧抓“捡漏”机遇，参与到摇号中，坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地，通过摇号竞得杭州滨江浦沿地块，总价28.3亿元。
第二，央国企参与热度较高。克而瑞研究中心指出，在上海、成都的土拍中，央国企拿地幅数占比达到84%和60%。且从参拍来看，销售TOP10央国企房企基本均报名了核心城市优质地块。4月单月拿地中，华润、万科、建发、中国铁建拿地金额（全口径）超过100亿元，华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅，金额达到234亿元，保利、招商、金地拿地同样超过50亿元。
中指研究院也表示，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。华润置地、万科、绿城、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。民营企业中，坤和集团占据杭州拿地金额榜首。
展望后市，克而瑞研究中心指出，在优质地块“僧多粥少”情况下，土地市场竞争仍将加剧。以摇号或竞品质为主的土拍方式会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。一方面，需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长，而民企整体仍呈现弱复苏的态势，深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面，随着竞争提升，房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。
克而瑞研究中心认为，土地市场的火热一定程度上提振了市场信心，加快了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。
据《证券时报》