6月15日央行下调中期借贷便利（MLF）利率，随后LPR也迎来一定调降空间，实现自2022年8月以来首次下调。
6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均环比下降10个BP，分别降至3.55%、4.2%。
从个贷来看，5年期LPR的下调对房贷利率、月供成本有较大影响，提前还贷的趋势或将延续；从房地产整体情况来看，当前房地产市场面临供需两端下行的压力，多位业内人士认为，LPR的下调需要配合更多实质性政策落地，才能真正提振楼市。
6月20日，易居研究院发布《政策工具箱房贷利率政策研究》报告，从首套房利率来看，全国首套房房贷利率总体处于4%的水平，其中北上深广房贷利率最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平，其中有9个城市房贷利率低于4%，包括弱二线城市和很多三四线城市。这意味着有六成以上的城市执行了低利率政策。
从二套房利率来看，全国二套房贷利率总体上为4.9%的水平。其中，北京和上海利率明显偏高，均为5.35%。而其他城市房贷利率均为4.9%，即均为“LPR+60个基点”的定价模式。易居研究院认为，对比首套房贷利率，二套房贷利率的城市差异并不大。这说明各地房贷利率宽松的重心在于首套房。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次LPR下调之后，预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个BP。他认为这对“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷起到减负效应。从首套房来看，目前全国房贷利率约为4%，其月供额为4774元。若下调10个BP，则房贷利率为3.9%，月供额为4717元。据此计算，月供额将减少57元。从二套房来看，目前全国房贷利率约为4.9%，月供额为5307元。若下调10个BP，则房贷利率为4.8%，其月供额为5247元。
“对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以“商贷额度100万元、贷款30年、等额本息”的还款方式计算，此次LPR下降10个BP，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。他预计，此次5年期LPR下调10BP后，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限将有望从4.1%突破4%关口。
值得注意的是，一位资深地产人士分析称：“随着存款利率下降，活期存款的利率聊胜于无，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭贷款的利率也往下降，而且保本理财、保险等产品的收益率也在往下走。这也意味着，存量房贷的利率更高了。因此，提前还贷的趋势还会延续下去。”
民生银行首席经济学家温彬表示，当前在房地产市场活跃度再度回落、预期短期难以明显改善、就业和收入修复受限的状况下，按揭早偿压力居高不下（6月16日，RMBS条件早偿率指数处于0.21的高位，较今年1月同期的0.08大幅上行）。温彬认为，伴随贷款重定价，LPR下调的效应将体现在居民的月供当中，利息节约、可支配收入增加下，有望提振居民的消费预期，从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。
能否提振楼市？
当前房地产市场供需两端下行压力加大。从供给端来看，6月15日，国家统计局发布数据显示，2023年1-5月，商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积同比降幅均较1-4月扩大，各扩大0.5、1.0、1.4个百分点。
从需求端来看，重点城市房地产市场活跃度下降，购房者观望情绪加重。6月20日，中指研究院数据显示，5月全国重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比增幅收窄至约18%。6月以来，重点50城商品住宅周度成交面积环比连续下降，房地产市场调整压力依然较大。
6月20日，中指研究院在《降息落地，能否提振楼市？》一文中指出，本次LPR下调，一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑。另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。
李宇嘉分析表示，从去年5年期LPR下降的效应来看，“降息”对带动商品房销售有一定作用。但是目前居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而以新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，因此“降息”对促进商品房市场企稳的弹性下降。他坦言：“每月月供节约几十元，上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。”
鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，李宇嘉建议政策端可以推进配合“降息”，加强需求端“降成本”措施，提升居民购买力。例如合理下调存量房贷利率、合理下调二手住房交易的税率、按揭利率、降低经纪服务费率、全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等。他认为，将这些降成本措施叠加，才能全面降低房地产交易成本、疏通交易堵塞的问题。
此外，李宇嘉认为还要在房地产供给侧进行改革，比如加强存量在建在售房源巡查，对于存在公共服务不足方面进行全面推进补短板行动，降低住房消费成本。
中指研究院认为，从中央层面来看，未来中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度。从地方层面来看，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。中指研究院表示，若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年房地产市场有望温和修复。供稿：《21世纪经济报道》
算笔账
百万房贷30年可省2.1万元
记者了解到，此次LPR下调主要是因为定价锚MLF下调及存款利率下调、两次降准降低了银行资金成本。此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调10BP。据计算，如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供节省58.54元，累积30年月供节省2.1万元。
为何对称下调？
2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。
其中，MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。
6月15日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，开展2370亿元1年期MLF操作，利率2.65%。利率较前期下降10个基点。从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。
在2019年8月-2022年7月，1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致；除2019年11月外，5年期LPR降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。
但2022年8月，一年期MLF下调10BP，一年期LPR和五年期LPR降幅分别为5BP、15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况，主要为了稳定房地产。
而此次一年期LPR和五年期LPR同步下调10BP，核心原因在于利率锚MLF下调。除此之外，近期新一轮的存款利率下调也构成LPR调降的重要原因。在MLF利率不变时，LPR有过三次下调，主要因为降准或者存款成本下降带动银行资金成本下降。比如2022年5月虽然MLF利率保持稳定，但由于4月存款利率下调，当月5年期LPR单边下调15BP。
继6月8日工行、农行等六大国有银行宣布下调部分人民币存款挂牌利率后，6月12日股份制银行快速跟进，存款利率降息幅度在5-15BP不等。此外，去年11月、今年3月两次降准降低金融机构资金成本每年合计约100多亿元。
光大证券首席银行业分析师王一峰表示，“政策利率-市场利率”传导环节相对畅通，但“市场利率-存款利率”传输环节存在堵点，因此MLF等利率调降难以撬动存款利率下调。从商业可持续角度出发，要想实现LPR下调需借助其他方式改善银行综合负债成本。
东方金诚首席分析师王青表示，本次LPR报价下调的宏观背景是二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头，需要宏观政策适度加大逆周期调节力度，其中引导实体经济融资成本下调，进一步加大房地产行业支持力度，是当前提振经济修复动能的一个重要发力点。
国家统计局数据显示，1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅比上月扩大1个百分点；1-5月商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点。
国家统计局新闻发言人付凌晖6月15日表示，今年2、3月份，随着经济社会全面恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现一定反弹。从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。
考虑到当前楼市较为低迷，市场预计6月5年期LPR调整幅度可能在15BP或以上，但最终只有10BP。其原因可能在于去年9月建立首套房贷利率政策动态调整机制，对于楼市“较冷”的地方，地方政府可根据楼市情况维持、下调或取消当地首套个人住房贷款利率下限（LPR-20），该机制可以“既管冷、又管热”。在此机制下，楼市“冷”的地方可有针对性地降低房贷利率，5年期LPR单边调降幅度过大可能对能级较强的地方楼市形成刺激。
王青认为，6月5年期LPR报价下调幅度略低于市场预期，后续有可能会进一步出台其他稳楼市措施，包括二手房贷利率灵活调整机制等。
首套房贷利率下限将降至4%
经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。
此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。我国现行的商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，由央行及国家金融监管总局确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
目前，全国层面的首套住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。但新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在6月下旬的个人而言，马上就可享受LPR下调的福利，房贷利率有望下调BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的福利。
值得注意的是，需要关注后续存款利率是否变化。去年4月央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。
王青表示，本次1年期LPR报价下调后，根据存款利率市场化调整机制，接下来银行存款利率或将继续小幅下调。这一方面将缓解银行净息差收窄压力，增强其信贷投放能力，另一方面也将推动居民存款更多转向投资及消费支出。
供稿：《21世纪经济报道》