低迷的公募REITs市场近期传来好消息。

日前，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。机构人士表示，随着FOF资金逐渐入场，有助于提振投资人信心，稳定市场情绪。此外，作为权益类投资人的FOF基金加入，有利于优化REITs投资人结构，有助于多元化投资风格和策略的形成，增加REITs市场多空对冲机会，打破单边行情的格局。

多因素共振拖累REITs行情

国内REITs市场年内表现低迷，截至7月9日，中证REITs指数年内下跌20.07%，28只产品年内收益全部为负，其中多只产品年内跌幅超过20%。

在专业人士看来，REITs市场的下跌，是多因素共振的结果。证监会债券部主任周小舟7月6日在一次公开活动上就指出，今年以来，受宏观经济金融环境变化、部分资产运营质效不及预期、一些投资者交易行为短期化趋同化等多重因素影响，REITs二级市场波动有所加大。

基本面的变化或是REITs市场的下跌的核心诱因。疫情以来，不少REITs的底层资产遭遇了冲击。比如，部分公路资产客流量等疫情期间大幅下滑，一些园区资产在疫情以后的出租率指标不及预期等。

一些突发情况也冲击了REITs市场。5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，哲库科技是华安张江光大REIT扩募资产张润大厦的重要承租方之一，租赁面积占比46%。受此影响，该产品在5月12日、13日分别大跌3.18%、6.22%。为应对这一变化，华安基金5月25日宣布计划使用不超过3000万元的固有资金对华安张江光大REIT进行增持。

基本面的压力增大同时，REITs的估值压力也在增加。华金证券副总裁周磊表示，REITs市场从去年四季度就开始回调，因为疫情、行业政策变化、经济环境变化等多方面原因导致部分资产运营情况不达预期，引起投资者对项目估值和二级估值水平的疑虑。

“自公募REITs产品推出以来，受到市场持续关注，部分REITs估值持续抬升。随着REITs二级市场逐步形成和发展，对于REITs估值、定价日趋市场化，逐步进入均值回归的过程。”德邦资管有关负责人在接受记者采访时也表示。

基本面和估值的“戴维斯双杀”，使得公募REITs市场中有限的资金开始夺路而逃，最终导致市场持续单边下行。“从单个资产因年报、季报披露引起的下跌，引发部分持仓成本较高的投资者风控减仓，然后逐步传递到其他资产和其他投资者，由于REITs投资者目前主要是保险、理财以及券商和资管产品等，资金的考核以及风控机制都有同质性，形成轮番下跌和次第清仓的链式反应，最终导致全面下跌，资金退场，流动性缺失。”周磊说。

公募FOF资金入场

随着市场持续下跌，公募FOF加入了REITs的“救市”大军。7月5日，包括易方达基金、南方基金、东方红资管等在内的多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。

“相信随着FOF资金逐渐入场，有助于提振投资人信心，稳定市场情绪。此外，作为权益类投资人的FOF基金加入，有利于优化REITs投资人结构，有助于多元化投资风格和策略形成，增加REITs市场多空对冲机会，打破单边行情格局。”前述德邦资管人士表示。

周磊则表示，扩大资金来源和投资者范围是目前公募REITs最亟需解决的问题之一，引导FOF基金积极投资公募REITs切中肯綮，不仅契合FOF基金长期投资、资产分散化、稳健收益的投资理念，对恢复公募REITs流动性和重建投资者信心也起到至关重要的作用。

“如果有其他政策协力配合，进一步优化公募REITs投资者结构、扩大资金来源、提升基金管理水平、完善税费和扩募等重要制度，公募REITs市场必然能够走出泥潭，在盘活存量基础设施资产方面发挥更大的作用。”周磊说。据《证券时报》