昨日，广州正式官宣首套房执行“认房不认贷”。广州成为全国首个做出“认房不认贷”政策调整的一线城市。
广州市人民政府办公厅网站发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房和城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》要求，推动广州房地产市场平稳健康发展，现就优化广州市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”
为何是广州？
北上广深四城市中广州楼市库存压力最大
业内人士认为，该政策的出台客观上直接降低了首付比例和房贷利率。以家庭为单位，只要在广州无房产，都能享受认房不认贷的政策优惠，这对刺激购房需求具有积极的作用。
这就意味着即使曾经使用贷款购买过房产名下有房，但只要房子已出售（目前名下无房），那么再次购房仍将视为“首套房”购买，只需缴纳三成首付即可。接下来，居民特别是改善型刚需群体购房的首付比例将从40%-60%不等下调至30%左右。
对于为何是广州打响一线城市“认房不认贷”第一枪，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，在北上广深等四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然，有助于激活广州楼市的改善需求和缓解广州的去库存压力。
以国家统计局发布的7月房价为例，7月广州新房价格环比下降0.2%，二手房价格则环比下跌1%，跌幅为四个一线城市之首。
这也反映到了新房网签的数据上。克而瑞数据显示，今年7月，广州新房网签环比同比“双降”。其中，网签成交75.83万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.9%。
另据广州市7月最新公布的统计数据，2022年广州常住人口1873.41万人，户籍人口1034.91万人；户籍人口出生率10.71‰，自然增长率5.10‰。
利好群体
政策主要惠及两类购房群体
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。该政策主要惠及两类购房群体：一是广州本地的改善型刚需群体，可为置换家庭减轻二套购房的资金压力。二是针对在外地购买过住房但本地无房，现因工作等原因迁移至广州生活的新市民群体，无需卖掉外地住房，依然可以按照首次购房的首付比例在广州购房。
怿悦（化名）属于后一类购房群体。“我男朋友不需要卖成都的房子了！”这是她得知广州“认房不认贷”新政后的第一反应。
去年开始，定居广州的怿悦开始和男友一起看房，但由于此前男友在成都已经贷款购买了一套房子，双方再买房即为二套。这意味着他们不卖房并继续还贷，需要支付70%的首付；卖掉房子，把贷款还完也需要40%的首付，而且贷款利率要比首套房高出60个基点。
新政执行之后，怿悦一家不出售成都的房子，也可以在广州享受首套房的资格。“现在感觉不像之前那么被动了，不是必须要卖掉房子了。”怿悦表示。
怿悦买房犹豫不决也有市场调整的原因，她担心房子买了就降价。实际上，政策出台之前，广州楼市已数月处于平淡期。合富研究院数据显示，今年上半年广州商品住宅新增供应量374万平方米，是自2018年以来首次低于400万平方米水平；新房成交量448万平方米，连续18个月月度网签水平维持在70万平方米左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期。
据上述机构数据，7月广州网签量47万平方米，环比下降38%。另据Wind数据，8月1-28日广州商品住宅签约3363套，环比下降4.6%。
而着眼房价，国家统计局数据显示，5月开始，广州二手房价格连续3个月环比下降；6月开始广州新房价格环比两个月下降。7月广州新房、二手房价格环比分别下降0.2%和1%，价格均已低于去年同期。
一位银行房贷业务工作人员向记者举例，客户在广州无房产，有过贷款记录但已还清的情况下，首付比例将从原来的4成降到3成；而在广州无房产，有过房贷但未结清的购房者，首付比例将从原先的7成直接降到3成。
也就是说，以在广州有置换房产需求的购房者为例，若拟置换的房产金额为500万元，在结清贷款卖出首套住房后，置换新房产的首付金额将从200万元降到150万元，直接省出50万元，对于很多家庭来说，是一个相当可观的数字。
而若某购房者在广州以外的城市已有房产但房贷未结清的情况下，在广州购房安家的首付成本也将直接减少4成。
此外，被认定为享受首套房贷利率后，还可能享受到房贷利率优惠。
连锁效应
市场交易活跃度有望出现“由点带面”格局
出台“认房不用认贷”政策，与住房市场供需关系变化紧密相关。2021年底至今，从三、四线城市逐步升级到二线城市，多部门动用了放宽限购、降低首付比例和房贷利率、调整公积金贷款额度及利率、发放购房补贴等政策工具。至2023年二季度，市场进入冷静期。在这种新形势下，适时调整优化“认房不用认贷”等政策，坚持用好“因城施策”工具箱，既适应当下房地产市场的新发展阶段，又将使政策落地更加精准有效。
业内人士分析，接下来的调整性政策或有两大着力点，一是及时调整不合时宜的限制性政策，例如核心二线城市主城区及一线城市外围区域放松限购、调整“认房认贷”标准、降低首套房贷款利率、优化限售政策等。二是调整其他配套性政策，比如降低存量房贷利率、适度降低二套房贷利率以及进一步降低房产交易税费等。尤其是对存量市场政策的调整，将有助于强化一二手房联动交易的流动性。而优化“认房认贷”政策关乎多项政策落地，对满足换房需求很重要。
可以预见的是，新的调整性政策将为房地产行业带来利好影响，一是切实有效地释放改善性需求，降低其购房门槛和按揭成本；二是释放一线城市及部分二线城市换房需求，“稳中有进”地满足真实的改善需求；三是部分城市或者区域市场交易量有望回稳，但房价不会应声而起，交易活跃度则有望出现“由点带面”格局。
城市反应
其他一线城市跟进概率较大
今年7月底，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
近日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。这也让购房者和业界对未来会否有更多城市，尤其是一线城市执行这一政策，有了更多的期待。
“若地方加快‘认房不认贷’执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市‘金九银十’行情可期。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
易居研究院研究总监严跃进认为，当前一线城市在此类政策方面的落实节奏比较慢，而广州是一线城市首个出台政策的，这就意味着一线城市在这个政策上真正做了调整。其也会促使其他三个一线城市近期加快政策出台，以更好落实“认房不认贷”的政策内容。
目前，大部分三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但部分一二线城市仍有限制政策。此前，根据中指研究院监测数据，实行“认房又认贷”的城市包括北京、上海、广州、深圳、西安等一二线城市共16个，均为一、二线城市。
北京麦田房地产中介机构的工作人员向记者解释：“‘认房又认贷’指的是，如果购买房屋，只要你名下有房或全国范围内有房贷记录，再次购买房屋就会被认定为第二套，以二套的标准去承担较高的首付比例和利率，其对外地有过贷款记录但本地无房和想要卖一套买一套的人群影响较大。”
在王小嫱看来，其他一线城市跟进“认房不认贷”的概率较大。她表示，“认房又认贷”政策2010年5月首次被提出，2010年7月15日北京开始执行，为首个执行城市，政策推出至今，已经实行满13年。该政策提出时市场正处活跃阶段，在当前房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合规律。值得一提的是，三部门推动“认房不用认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着“认房不认贷”符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。预计在当前市场持续下行的背景下，一线城市跟进的概率较大。
严跃进预计，9月初其他几个一线城市或将出台相关政策，但是否会有条款修正，需要看情况。毕竟其他三个一线城市市区部分区域的住房认购还是略偏热，是否需要对市区、郊区进行分类调控，还要基于当地市场进行判断。但总体而言，广州执行“认房不认贷”已经说明，房地产政策底已经形成，即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策，确实出现了实质性的全面放松。
不仅如此，严跃进表示，这也是目前全国首个响应三部门“认房不认贷”政策的城市，打响了落实“认房不认贷”政策第一枪，信号意义非常强，对于全国市场有预期引导作用。
此前，根据中指研究院监测数据，实行“认房又认贷”的城市共16个（包括广州），均为一、二线城市。“认房不认贷”政策的主要对象为一二线城市中有购置多套房或置换改善住房需求的居民。该政策有利于促进住房改善需求向实际购买的转换，对房地产行业的恢复具有一定的刺激作用。
另外，在昨日广州正式执行首套房“认房不认贷”之前，在广东地区，主要是广州和深圳实行“认房又认贷”政策。记者了解到，截至昨日，深圳多家银行表示暂未收到通知。
“认房”或“认贷”，是银行在发放个人住房贷款时，评判首套房、二套房等住房套数的依据。
其中“认房又认贷”最为严格。一般是指，有过个人住房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房，适用于二套房的首付比例、房贷利率等标准。
对有“卖一买一”的置换需求的购房者来说，若执行“认房又认贷”，则即使已经还清了购房贷款，但因为有贷款记录的存在，再次置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。
如今，随着房地产市场供求关系发生变化，适时调整优化房地产政策成为大势所趋。在本次广州执行“认房不认贷”后，深圳是否跟进？记者联系了深圳多家银行，贷款经理均表示暂未收到通知，
建行深圳一支行个贷经理对记者表示，暂未收到通知，需要等住建局的消息。
交行深圳一个贷经理表示，目前也没有接到任何通知。“这个得看深圳这边的安排。如果真的出这个政策，肯定是每个银行都会执行的。如果没出，那肯定也是每个银行都不会执行。”
此外，深圳地区的中国银行、民生银行以及邮储银行等工作人员均对记者表示，目前暂时没有收到通知。本报综合消息