青岛财经日报/首页新闻讯 据不完全统计，近期已有十余个城市宣布4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，其中既有热门二线城市，也有三、四线城市，因城施策的房地产政策调整“下沉”至更低能级的城市。随着房价低位走势持续，房地产因城施策持续深化，房贷利率动态调整长效机制逐渐常态化。
进入4月份，包括福州、南昌、济宁、赣州、青岛、烟台、岳阳、常德、湘潭等多个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
据中国人民银行湖南省分行官方发布，为促进房地产市场平稳健康发展，根据相关政策精神，对评估期（上季度末月至本季度第二个月）内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的岳阳市、常德市、湘潭市，经省级市场利率定价自律机制商议确定，湖南省阶段性取消岳阳市、常德市、湘潭市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
据“江西发布”4月5日消息，近日，南昌、赣州、九江、新余发布公告，阶段性取消首套房贷利率下限，4月1日起执行。
此前的4月2日，央行福建省分行发布消息称，自4月3日起，阶段性取消福州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，同时将五城区首套房、二套房最低首付比例分别由25%、35%降至20%、30%。
更早前的3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》，自4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
针对全国多个城市调整房贷利率下限，易居研究院研究总监严跃进表示，这是二季度开始各地购房政策放宽的最典型案例，充分说明房贷政策进一步宽松，也进一步表明二季度政策基调宽松的方向。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，在当前政策“宽松为主”及“促需求”基调下，未来房贷利率总体或仍有下行空间。
动态调整存在阶段性
此轮房贷利率下限调整可追溯至石家庄及惠州。日前，河北省市场利率定价自律委员会下发《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》（下称通知）。通知显示，自2024年4月起，河北省石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限LPR-20BP（即3.75%）。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。也就是说，首套房贷款利率与之前相比将上调30个BP。
不过，据媒体报道，工行、农行、建行、河北银行等多家银行在石家庄的网点，都称首套房贷款利率保持在3.45%。4月1日，建设银行石家庄市某支行工作人员表示，没有接到明确的通知，贷款利率就先保持不变。对于后续贷款利率的调整情况，该工作人员表示要以具体的通知为准。
去年年初，央行、原银保监会发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制（下称“动态调整机制”）的通知，明确对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
根据动态调整机制要求，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。中国人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
以当前为例，最近一次调整时点即为4月，符合条件的地方政府可在3月决定下一季度即4—6月的首套房贷利率政策，自主选择阶段性维持、下调或取消当地利率下限。反之，若某城市选择阶段性下调或取消利率下限，后续评估期内新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，则应在相应月份选择自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
去年12月至今年2月，福州、南昌、青岛、九江、赣州、烟台、济宁等城市新房价格已连续3个月同比、环比均呈下跌态势。包括上述城市在内，70个大中城市中符合这一条件的城市有39个，超过半数。同期价格同比、环比连涨3个月的只有上海、石家庄、西安三城。
2023年12月至2024年2月，石家庄市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，按照相关通知要求，自2024年4月份起，石家庄市将恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20BP）。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。后续若无动态调整文件，该政策持续执行。
值得注意的是，3月下旬，惠州的首套房贷利率已经从最低的3.45%（LPR-50BP）调整至3.60%（LPR-35BP）。自2023年1月18日起，惠州市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此次惠州首套房贷利率调整，房价并未如石家庄地区连涨3个月。
国家统计局数据显示，惠州地区仅在今年2月时，新建商品住宅销售价格指数环比恢复到100.0，但同比仍在100以下。这意味着2月份新建商品住宅销售价格与上月持平，并已开始企稳。现在的房贷利率是银行自身的市场行为，由各银行结合市场的资金情况、房贷需求情况以及内部资金成本自行决定。
严跃进表示，低利率政策本质上是为了持续降低合理住房消费需求，对于降低购房成本和鼓励购房都有积极的作用。石家庄此次政策再次说明，低利率的房贷政策是要珍惜的，政策都存在阶段性，会根据市场的变化进行调整。各地要全面理解房贷政策的定价规则和变动趋势。
具体利率水平还需由银行确定
2024年以来，不少城市楼市仍处于底部，且房地产政策以宽松为主，对于需求层面刺激仍在继续，因此利率下限的阶段性取消成为地方挖掘住房需求的有力手段之一。
随着去年以来5年期以上LPR两次累计下调35BP，部分首套房贷利率下限较低的城市最低执行利率不断刷新历史新低。目前，全国多数城市首套房贷利率已经降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）则属于较低水平。
据贝壳研究院最新监测数据，3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平，较2023年同期分别回落43BP和75BP。分能级来看，3月一线城市首套房与二套房平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首套房与二套房利率分别为3.61%、4.17%，三、四线城市首套房与二套房利率分别为3.57%、4.15%。
“截至3月底，百城整体首套房二套房贷款利率均处于历史低位，较低的房贷成本以及较快的放款速度有助于推动住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市场的平稳修复。”贝壳研究院报告指出。
由此来看，低能级城市房贷成本仍明显低于一、二线城市。不过中指研究院市场研究总监陈文静指出，今年以来，部分重点城市房地产市场情绪有所好转，但多个二、三线城市房地产市场活跃度不足，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，促进需求释放。
“整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。”陈文静说。
不过，政府出台引导性政策，具体是否下调、如何下调还要看当地的金融机构。
上述调整政策的不少城市也指出，各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，具体的利率水平在不同城市、不同人群、不同银行，甚至同一银行不同时期都是不同的。首先要明确的一点是，按揭利率的定价是一个市场化商业化的行为，银行要根据自己的资金成本、内部利润率要求和风控要求、各个城市按揭贷款不良的状况、未来按揭贷款要占据的份额，以及房地产市场和风险的走势等来确定最终的利率水平。
李宇嘉进一步称，不同时期银行的资金成本不同，各个城市房地产运行的态势不同，房地产风险发生案例的多少不同，这些都决定了银行首套房的按揭贷款利率取消了下限，也可以有差异。对于不同的人群，比如体制内、医院学校、高净值人群等贷款申请人，利率可能会更低一点。
此外，李宇嘉说，银行可能会将最低利率与购买银行理财产品和吸收存款挂钩起来，而且需要注意的是，维持、下调或阶段性取消这三个选项，银行也有自主决策的权利。