■首页新闻/青岛财经日报 记者 赵彭 周润
基本与北上广深等一线城市同步，2023年上半年青岛的高端住宅市场也呈现了供不应求之势。
6月上旬，以开盘当日每2分钟卖出一套千万住宅的深圳海德园红遍全网。同一周，深圳、上海、广州也均有高端住宅产品日光。基本与北上广深等一线城市同步，2023年上半年青岛的高端住宅市场也呈现了供不应求之势。那么，在房地产全线收紧的逆市中，高端住宅产品为什么依然能逆势跑出独立行情？
高端住宅以逆势逆市
据青岛锐理数据统计，2022年青岛市总价千万级以上高端住宅签约量冲至170亿元，创近8年新高。2023年上半年签约量较2019年同期更是大幅上涨417%。
克而瑞数据也显示，2023年前5个月，纳入统计的城市中，总价1000万元-3000万元、3000万元-5000万元、5000万元以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长，涨幅分别为45%、13%和35%。据悉，统计的城市都是“北、上、广、深”一线城市和新一线城市。
不难看出，高端住宅正在数据面上体现出逆市上扬的态势。也印证了，住房消费改善化和高端化的需求在上涨。同时，高端住宅热销和与刚需市场的“分化”也成为国内商品房市场的普遍现象。其中，高总价的高端住宅除了具有优质的居住功能外，也通过价值投资体现了市场绩优。
在这里，青岛的楼市并不孤立于全国市场。克而瑞数据显示，2022年，如果以5万元/平方米统计，成交套数的前列城市为杭州、南京、厦门、天津、青岛。其中，崂山是青岛高端住宅主要集中区域。
其实，“高端住宅热”现象在近两年房地产市场整体收紧的大环境下，在表现上相对明显。据统计，千万以上高端住宅占比正在逐年上涨。其中，2022年青岛全年较2015年明显增长8个百分点，签约量达到170亿元，创近8年新高。
并且青岛高端住宅的天花板也在接连被刷新，2022年整年千万以上高端住宅最新成交单价达到67408元/平方米，较2015年每平方米上涨达3万元。而刚需市场涨幅远不及如此。这说明，高端住宅产品仍旧是高净值人群的第一选择。
2023年前5月重点关注城市不同总价段成交套数涨幅也印证了在分化的市场中，高端住宅的逆势行情有着较为坚实的需求支撑和数据基础。高端住宅与刚需两极分化，也恰恰说明需求侧对于资产配置的要求更加理性，并且对于所购项目的产品筛选更加严谨。
产品以优置优质
作为全球第二大经济体，我国房地产市场已经在供需上实现了转变。楼市从需求上分化，刚需和改善成为两大主要需求。其中，改善型需求主要是寻求更好的居住环境。买方市场对于产品力的关注已经成为主要趋势。
从产品角度分析高端住宅红火的原因，不难看出优质的居住功是高端住宅能走出独立行情的核心。
同时，随着市场理性渐强，商品房居住价值的回归，房企的核心竞争定位也开始向“产品力”聚焦。就供应侧而言，高端住宅热，让房企开始深挖“品质”，甚至以强内卷的精神抠产品的细节。比较2017、2018年建筑质量问题集中的阶段，市场正在质量上向好。
回头看青岛楼市发展的脉络。青岛的高端住宅主要依托山海资源展开，从崂山到西海岸，青建金宸府、银丰玖玺城、青岛院子等项目备受关注。而从销售看，这些项目也均有靓丽的业绩。
高端住宅的居住优势，主要体现在建筑质量、居住环境和配置配套三个方面。以青建金宸府为例，项目地处沙子口黄金地段，山海资源一流且不可复制，同时也是高端商务圈层的主要聚集地。在配置沙港改造等城市更新项目后。“产品力+地段价值”已经发挥到最佳。
在产品力之外，核心配置也是投资关注的焦点。以银丰玖玺城为例，作为2019年来青岛最热的高端住宅盘，产品力一流不说，在山东头、石老人、雕塑园环境优势之外，配建的青岛实验初中崂山分校与社区之间是通过独立通道相连的。开发商能把细节做到这个程度，说明高端住宅市场竞争在技术含量上非常之高。
西海岸青岛院子这个项目比较特殊，可以说能以“青岛”为名必有品质。在青岛以“园林”主题的项目，能拿得出手的并不多。而以园林为包装，以文化和圈层为核心卖点的青岛院子，项目开发了使用面积约350-1680平方米面积段的城市山海院墅。“约1.01容积率+超低总户数+高净值圈层”使得顶豪的联排别墅确保了项目圈层的纯粹性。凭此优势，青岛院子一直在以“结缘”的模式销售。
资产以长期常期
值得注意的是，为了提振经济、促消费，近年来，全球主要经济体都在超发货币，实施较为宽松的信贷政策。为了让手中的货币跑赢通胀，高净值人群也会把高端住宅作为重要的资产配置。
山东颐荣集团总裁于军龙表示：“相比普通住宅，作为稀缺资源的高端住宅不仅可以带来居住品质的改善，也更容易在收益率上跑赢刚需盘。”
不难看出，在个体资产意识上，受外部环境影响，2023年以来储蓄、投资收益不明朗的情况下，高端住宅凭借稀缺、保值成为了高净值人群价值投资的必选方向。
值得注意的是，6月央行“降息”以来，也让不少高端住宅的准客户和投资者嗅到了商机。需求改变供应关系，虽然市场整体收紧，但“房贷仍然是银行里的优质资产。高端住宅对于价值投资者来说，保、增值俱佳。”资深房地产人士张则涛先生在接受采访时表示，“对于普通购房者而言，最关注的是利率调整和放款速度；对于高端住宅的购房者而言，可能每次利率波动或者放水的货币周期都是一次财富增值机会。他们也会最先尝到放水的甜头，率先建仓，将高端住宅作为储蓄资金的一个载体，而普通购房者则反应较为迟滞。”
高端住宅的产品是经得起时间检验的，这种检验体现在产品自身和市场价值上。“相比前一个市场周期的炒房客，高端住宅的投资人更注重长期主义。”于军龙告诉记者：“除非靠运气，否则是赚不到超出自己认知的钱的。高端住宅的投资人除了经济实力超群之外，更多的是对资产和投资机遇的认知层次上高人一筹。”
最后，记者还留意到，高端住宅走出独立行情，还带动了国内楼市加速修复。
“对于开发企业而言，逆市而红给市场注入了不少的信心，也确有鼓舞的作用。未来期待高端住宅能够形成龙头拉动，刚改、刚需共同带动楼市价值提升。这样人们才能与幸福常期。”纪礼刚说。
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上半年各地优化楼市政策超300次
今年以来，全国各地因城施策支持刚性和改善性住房需求。根据中指研究院发布的数据显示，上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对记者表示，预计下半年政策仍然延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务。长期来看，房地产市场平稳健康发展治本之策在于促转型，即推动建立产业发展新模式。高负债、高杠杆、高周转的旧模式已经被彻底摒弃，新的发展模式亟待探索建立。
当前城市政策调整以因城施策为导向，精准调控意向更加凸显，公积金政策成惯用手段。例如，6月25日，贵阳市住房公积金管理中心发布《住房公积金服务贵安新区高质量发展的十条措施（征求意见稿）》提出，首次在贵安新区购买商品住房的，公积金贷款在最高额度基础上再上浮20%。
6月30日，江苏省镇江市住房和城乡建设局等十部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场健康稳定发展的通知》提出，提高住房公积金贷款最高额度。公积金缴存职工购买自住住房符合镇江市公积金贷款相关规定的，职工个人最高贷款额度由30万元调整为50万元；职工家庭最高贷款额度由50万元调整为80万元。
58安居客研究院院长张波表示，预计下半年各地限购政策的调整在不同城市的效果将呈现分化。同时，组合性调整或成为特点，例如，公积金层面的调整可能向一二线城市开展，同步结合多孩购房的支持性政策以及人才住房、改善性购房税费减免等，体现出因城施策的精准化会进一步提升，稳步推进市场回归稳定。
据《证券日报》